KEN 不動産の取得・保有にかかる税金 - 消費税 -

不動産賃貸業にかかる取引には、次の通り消費税の対象となるものと、ならないものとがあります。

	消費税が課税される取引	消費税が課税されない取引
収入	駐車場収入テナント収入（共益費含む）	居住用賃貸収入（共益費を含む）地代収入（更地貸付の場合）
支出	水道光熱費修繕費建物建築・購入代金交通費交際費管理会社に支払う管理費	給与借入金利息支払地代租税公課土地購入代金損害保険料減価償却費

個人事業者が消費税の申告義務がある課税事業者に該当するかどうかの判定は、「基準期間の課税売上高が1,000万円を超える」かどうかです。基準期間とは、個人事業者の場合は、その年の前々年の1月1日から12月31日までを指します。

原則的計算方法: 消費税の納付税額は、課税期間（その年1月1日から12月31日まで）ごとに、消費税の課税される取引の「収入」に対する税額から、「支出」に含まれる税額を差し引いて計算します。計算して求めた金額がプラスならば納付、マイナスなら還付となります。ただし、「収入に対する税額」から控除できる「支出に含まれる税額」は全部ではなく、売上の内容に応じて計算した一定の金額となります。消費税の税率は4%ですが、地方消費税が別途消費税額の25%(消費税率に換算して1%相当)課税されることから、トータルの税率は5%となります。

消費税計算のしくみ

※1 一括比例配分方式による消費税計算のしくみを説明しています。
※2 課税売上割合（課税売上/（課税売上＋非課税売上））が95％以上の場合は、課税仕入に含まれる消費税の全額が控除できます。

このケースでは、課税売上1,400に対する消費税額から課税仕入700に含まれる消費税額を差し引くことにより、消費税の納付税額を計算します。

消費税の簡易課税制度: 消費税の簡易課税制度とは、基準期間（個人事業者は前々年）の課税売上高が5000万円以下の事業者について、課税売上額だけを把握して、それに一定率（みなし仕入率）を乗じて概算課税仕入額を計算する方法です。
不動産賃貸業の場合、経常的に発生する経費の大部分が消費税の課税されないものなので、簡易課税制度を選択する方が有利になります。
簡易課税制度を選択する場合は、前年中に、「簡易課税制度選択届出書」を税務署に提出する必要があります。

事業の種類	事業の内容	みなし仕入率
第一種事業（卸売業）	商品を他の事業者に販売する事業	90％
第二種事業（小売業）	商品を一般消費者に販売する事業	80％
第三種事業（製造業等）	製造業、建設業、農業、漁業等	70％
第四種事業（その他）	第一種事業、第二種事業、第三種事業及び第五種事業以外の事業 ※飲食業他、事業用資産を売却した場合が該当	60％
第五種事業	不動産業、サービス業等	50％