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不動産オーナーのための税務講座

公認会計士・税理士の西田誠氏が相続と税に関する知っておきたい話題のトピックスを解説します。 ネクストウィル・コンサルティング株式会社 西田公認会計士事務所 公認会計士・税理士西田 誠 さん

不動産管理会社を活用した節税術

不動産保有会社方式での節税効果はどのくらい?

不動産管理会社を活用した節税術とは?

不動産管理会社を活用した節税術の手法としては、①管理委託方式(会社に不動産管理のみを委託する方式)、②サブリース方式(会社が不動産の一括借り上げを行い、借主に転貸する方式)、③不動産保有会社方式(会社が不動産を保有し、賃料収入を得る方式)の3つがありますが、今回は最も節税効果が高いと考えられる③不動産保有会社方式を説明します。
この不動産保有会社方式のうち最もよく利用されているのは、個人が保有している建物のみを不動産管理会社に売却し、賃料収入を会社が受領する方式です。これにより、会社で得られた収益は、役員報酬又は給与の形で会社の役員・従業員(本人・配偶者・子等の親族)に支払われることになり、所得の分散が図れます。

所得の分散の効果

所得の分散には2つの効果があります。1つ目は、所得税の節税効果です。不動産所得のある個人の所得を数人に分散すると、1人当たりの所得が少なくなり、通常税率も低くなります。また、会社を通じて給与所得として受け取ることで、給与所得控除による節税効果があります。2つ目は、相続税の節税効果です。不動産所得のある個人は、不動産価額に加え、毎年賃料収入が財産として積み上がり、相続税の増加要因となっています。これを他の親族に分散することにより、相続財産の増加を防ぐことができます。

気になるポイント

1. 会社への売却による納税の発生
個人から会社に建物を売却する場合、譲渡所得が発生し、所得税が課税されるのではないか、という心配があります。これは、会社に売却する際の売却額(時価)として未償却残高を使用することにより、譲渡所得を発生させずに売却することができます(但し、確定申告は必要です)。なお、売却する個人が消費税の課税事業者の場合は消費税が発生しますので、留意が必要です。
2. 借地権の発生
建物を売却した場合、会社は土地を借りることになるので、借地権の問題が発生します。この場合、会社に借地権がないことを証明するために、管轄の税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する必要があります。
3. 地代の支払い
地代については、会社が地代を支払わないか、または、支払っても固定資産税程度の場合、個人が保有する土地の相続税評価額は更地評価となります。一方、通常の地代(固定資産税の3~5倍)を支払う場合、個人の保有する土地の相続税評価額は更地評価から20%減額され、80%の評価額となります。地代が大きいと個人の所得税、相続税の増加要因となり、地代が少ないと個人の土地評価額の増加を通じて相続税の増加につながります。どちらが得かは税額のシミュレーションをして検討する必要があります。

所得税の節税効果の例

ここで所得税の節税効果について、設例を用いて解説します(詳細な設定は省略しています)。これは所得税のみの節税効果のため、住民税まで含めるとより大きな効果が期待できます。不動産賃貸収入が大きい方は、ぜひ一度不動産管理会社の活用をご検討ください。

所得税の節税効果の例

前提条件

  • 家族構成:夫(不動産保有)、妻、長男、次男
  • 夫の不動産所得:3,000 万円
  • 夫の所得控除:100 万円
  • 妻の収入なし
  • 長男・次男の年収(給与収入):年間600 万円ずつ
  • 長男・次男の所得控除:年間100 万円ずつ
    現状の家族全体の所得税
  • 夫の所得税≒ 880 万円
  • 長男・次男の所得税合計≒ 46 万円
  • 合計≒ 926 万円

不動産管理会社を設立し、建物を売却した場合

  • 追加前提条件として、以下のとおり。
    ⇒不動産管理会社の役員報酬として、夫が800 万円、妻が800 万円、長男が600 万円、次男が600 万円
    ⇒地代として、会社から夫に年間200 万円支払う
  • 夫の所得税≒ 97 万円
  • 妻の所得税≒ 70 万円
  • 長男・次男の所得税合計≒ 273 万円
  • 合計:440 万円

節税効果⇒486万円

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