Story Vol.09

高級賃貸住宅ならではの「リノベーション」

もともと弊社が長年お預かりしていた外国人賃貸住宅の老朽化が進んでいたのもありますが、2011年の東日本大震災の影響で空室率が一時的に悪化したため、そのあたりから高級賃貸住宅のリノベーションについてオーナーさまからのご相談が増えはじめました。

現在のリノベーションも、きっかけとしては賃料の下落や空室率の上昇をきっかけとして検討を始めることが多いです。またその他にも、すでに物件に不具合が出ていて、設備の入れ替えなどを行うタイミングで、キッチンやバスルームなど含め全体的にリノベーションを検討、ご提案することもあります。

リノベーションの相談が増え始めた頃は、なるべくコストをかけずに表層を変えて見栄えを良くしたいという内容が多かったのですが、最近は空調設備や機能面を含めた相談が増えています。人でいいますと、洋服やアクセサリーで見栄えを変えるだけというところから、健康なカラダにしていこうというのが最近のリノベーションの傾向です。
規模についてはさまざまですが、マンション一棟丸ごと実施するケースもあります。

緑豊かな環境の中で、美しく映える白い外観へと変貌を遂げた、南麻布の「ガーデン麻布有栖川」。

リフォームは原状回復です。商品性は変えず、従来の延長線上で性能や機能を更新します。つまり、リフォームは元に戻すだけですので、商品的には数年前のものに戻ることになります。そのため、より新しい賃貸物件と比較しますと、見劣りしてしまいます。リノベーションは、商品そのものを更新して価値を向上させ、賃料をアップし、競争力の高い物件に生まれ変わらせることを意味します。

芝公園「パークヒル芝」では「和」のテイストを取り入れて、床材や建具を一新しました。

メリットは2つあります。1つは競争力が向上すること。賃貸で具体的にいいますと、賃料のアップと空室率の低下が目的となります。2つ目は稼働中物件のトラブルを解消できることです。

また、新築にはできないことも、リノベーションなら実現できます。ご相談をいただく物件は築25～35年くらいの物件が多いですが、立地条件が良く、さらに新築物件ではなかなか再現できない高級感のある物件が多いので、当時の趣のある雰囲気などを活かすことも可能です。築年数が古い物件は間取りも良く、ゆったりしていることが多いので、そうした特性を利用できることもメリットです。

建て替えよりもリノベーションのほうが向いている物件、立地環境というものがあります。建て替えた場合、現在の法規の関係で建物が半分の大きさになるケースも…。リノベーションなら、新築の5～7割程度のコストで実施でき、新築に負けない競争力を生み出せますから、コスト的にもメリットが大きいです。

企画部　西川 淳

KENでは、単純なリノベーション物件であることをセールスポイントにはしていません。ただ、バスルームやキッチンが更新されていますと、リフレッシュ感があり「新しい住宅設備の中で暮らせる」と分かりやすくセールスできますので、そこはPRしています。

買う／借りる側からしますと、近代的な建物もいいですが、閑静な高級住宅街にある、趣のある物件を好まれる方もいます。なおかつ、暮らしやすさを向上させる最新の設備やデザインなどが詰まった物件であれば、魅力は倍増するでしょう。

「和」を感じられるデザインと、最新の住宅設備で生まれ変わった「パークヒル芝」のキッチン。

今リノベーションプロジェクトが進行している築約50年の物件は、家賃10万～15万で10室中9室が空いていました。また、もし建て替えた場合、制限がかかり4階建てが3階建てになるうえ、工事費が1.5倍に跳ね上がります。そのため、オーナーさまにリノベーションをご提案しました。

ただ、1968年という築年数は変えられません。本物件については耐震補強を実施し、さらに構造躯体以外はフルスケルトンにしました。
内覧すると新築と区別がつかない程のリノベーションを実施し、一切のスキをなくすことで、仲介営業員が安心してお客様をご案内できるようにしました。

また、インターネット上で検索されたとしても、その築年数ではじかれてしまう可能性もあるかと思います。そのため、新しさが伝わるような物件名にして、インターネットで閲覧してもネックとならない工夫をしました。

外観や共用部を含む、デザインや設備を一新した「Rebreath Hongo 2018」。

KENでは、かなり前からリノベーションが注目される時代が必ず来ると信じ、リノベーションについて研究を進め、実績を積み重ねてきました。リノベーションは日々進化していますが、当社ではそうした研究成果と長年の実績に基づいた提案力が自慢です。

特にリノベーションした際に、今後どのくらい家賃収入があるか、実施しなかった場合との差額はどのくらいかなど、費用対効果までご提示できる点は、設計会社や内装会社、競合他社など、不動産的観点のない会社には出せない強みです。特にKENは高級賃貸物件に特化していますので、その効果測定は他社では実現できない内容だと思っております。また、本来新築でしか採用できないような素材や住設機器も各メーカーと提携し、リノベーションでも採用できるような仕組みづくりも進めております。

賃貸物件の場合、稼働中にリノベーションをおこなうことになります。できるだけ早く入居者を見つけて家賃を回収するには、現況の契約の解約通知をお客様から受けた際に、いかに素早く計画を立てて実施できるかがカギになります。そのためには事前にリノベーション計画を組み立てておかないといけません。KENでは、リノベーションの工事中でもご契約いただけるよう、素材やパースをお見せして、ロスのないリーシング計画を立てるようにしています。

お客さまにリノベーションをご提案する立場として、物件のブランドやリノベーションのコンセプトが分かりやすいように、アピールポイントを明確にしています。そのため、キャッチフレーズやキーワードで分かりやすく訴求することを意識しています。

具体例を挙げますと、「西麻布BLESS」という社宅のリノベーション物件は、外回り部分が広かったので、そこで子育てができるようにという意味で、「緑育」をテーマにリノベーションを実施しました。もともと外国人住宅だった「パークヒル芝」は、ちょうど外国人が増えて日本の良さが見直された時期だったため、「和」をテーマにして、いたるところに日本らしさを取り入れました。麻布の好立地にある外国人住宅は、ヨーロッパ風の重厚感あふれる外観は残しつつ、建物内は「ニューヨークモダン」をテーマに、ライトなモダンテイストを取り入れました。

このように当社では、スタイルにこだわらず、物件ごとの個性を大切にして提案内容を考えています。パターンに当てはめてリノベーションを計画することはありません。オーダーメイドで、オリジナル性と個性を出すリノベーションのご提案が当社の強みであると思っています。

「ニューヨークモダン」を基調とした「麻布仙台坂ヒルズ」の、高級感あふれるキッチン。