Story Vol.21 成長の鍵はオフィス選びにあり
好調なオフィスニーズに広がる立地差。
人材確保、企業ブランディングに大型高額オフィスを選ぶ流れ

オフィスニーズは好調ながら、
湾岸エリアなど足回りで苦戦するエリアも

最初に現在のオフィス市場について伺いました。コロナ禍で一気に増えたリモートワークを経て、現在は出社を促す会社が増加。出社状況が戻ってきているだけでなく、働き方が多様化した企業も少なくないでしょう。出勤者の増加や働き方への意識変化により、オフィスマーケットは好調が続いています。

「一時、オフィスを縮小した会社もありましたが、現在では出社増に伴い、やはりオフィスの広さが必要と、現在借りているビル内でフロアを借り増しする会社が目に付きます。もちろん、移転を検討する会社も増えています。

そうしたニーズを背景に2025年３月には丸の内や大手町、霞が関、秋葉原がある千代田区の空室率が1.9％となり、ほとんど空きがない状況でしたし、千代田区に限らず、港区や渋谷区の人気エリアでは、過去募集時と比べ賃料が10％以上値上がりをしているビルも見られます。世界的に見ても日本のオフィスは質が高いと言われていることもあり、コロナ禍後のオフィス回帰は猛スピードで進んでいるということでしょう。

しかも、リモートから出社にという単純な問題だけではなく、人材不足がそこに拍車をかけています。優秀な人材を採用するためには働く環境を整え、採用しやすいオフィスを用意する必要があると考える経営者様も多くいらっしゃいます。そこで多くの企業が採用目線で物件を選定するようになり、大型オフィスへの注目がさらに高まってきています。私たちもそうした採用目線で選ばれる物件を多く扱うことで、ニーズの変化を実感しています」

※画像はイメージです

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一方で苦戦するエリアもあります。

「住む人によってこだわり条件の優先順位が異なる住宅と違い、オフィスは足回りを中心に利便性を優先されることが多いです。通勤だけでなく、取引先、金融機関との距離、社員のランチ事情その他、最大公約数として利便性の高いオフィスが良しとされるのです。

その点から今、苦戦しているのは利便性で他に劣る立地のビル。例えば最寄り駅から離れる臨海地区や、利用可能路線が単線のエリアなど。ビル自体に大きな特徴があれば差別化を図れますが、都心からのアクセスが容易にできる物件が選ばれやすいと思います。」

賃料急上昇下では業務内容に合わせた立地選びも重要に

だからこそ、複数路線が乗り入れる駅や、ターミナル駅でなくても少し歩けば他の駅が利用できるなど利便性の高い立地は根強い人気。そのうち近年人気が急上昇しているのが渋谷です。長年続いた再開発により、かつては中小オフィス中心だった地域に大型の高性能なオフィスが続々登場。それが首都圏のオフィス賃料上昇を牽引しているという声があるほどです。

ただ、オフィス賃料の上昇は全体としては経済の好調を表わすものと捉えられますが、個別の事業者からみると経営課題のひとつとも言えます。そのような場合には立地の選び方などに工夫が必要です。

「賃料の大幅上昇の結果、渋谷では使い方によってはコストが合わないという例も出てきています。たとえばA社では渋谷で本社とコールセンターのために300坪を借りていましたが、再開発で移転をすることに。ところが物件を使用し始めた15年前に比べると今の渋谷の賃料は大幅にアップしています。

加えてコールセンターは言ってみれば作業場で、ここ自体は稼がないスペースです。そこに大幅なコストをかけることはできれば避けたい。一方で、働く人を確保するためには、先述の通り単に賃料の安さだけで移転先を決めるわけにもいかない。働く人に選ばれ、コストダウンも図れる場所を探す必要があるのです。そこで提案したのが隣駅である原宿の220坪。移転元からあまり離れたくないというニーズもあり、その条件にも合致しているということで決定に至りました」

賃料急上昇下の今はコールセンターのほか、サーバールームなどそこ自体では営業活動はしないけれども業務には必須という空間の移転にはテクニックがいるということでしょう。

「社員数に合わせて選ぶ」から
「働きたくなるオフィス選び」へ

昨今のオフィス選定基準に「採用のしやすさ」が新たに加わったことは既に述べた通り。かつてのオフィス選びは社員がこのスペースに入るか、入らないかと、面積を軸に移転先を判断されていた面がありましたが、最近では働きたくなるオフィスを目指す企業が増えているといいます。

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「以前より質にこだわり、今後の採用計画を視野に入れ今までより余裕を持った広さのオフィスを探す傾向があります。このところ、500坪、700坪、1000坪といった大型オフィスがとても活発に動いているのですが、これはそうした意識の反映と言えると思います。フリーアドレスの企業も増え、リフレッシュスペースやラウンジという空間の創出が重要視されています。また、大型物件になればなるほど共用施設が充実し、オフィスとしての特徴が出しやすくなります。

といってもただ大型物件であれば良いというわけではありません。そもそもオフィスは住宅のような差別化がしにくい建物種別です。住宅であれば共用部のジムやゲストハウス、室内ではキッチンなど水回りの設備にこだわるなど、他にない設備や各種サービスを付加することで差別化が図れますが、執務空間という意味でオフィスを考えると空間自体で差別化できている物件はまだ多くありません。

ですが、最近では一歩進んだオフィスを作る例が出始めており、今後はこうした新しいスタイルのオフィスビルが徐々に増えてくるものと思われます」

プラスαの価値を追求するオフィスビルが誕生し始めた

そうした新しいスタイルのビルの例として岩野さんが挙げたのは大手不動産事業者が現在建設を進めているビル。都心の駅前に立地するのはもちろん、入居するのがオフィスだけではない複合施設だそうです。

「１フロア約800坪と大型で、建物内には飲食店、劇場などが入る複合ビルとなっており、働く人のためのラウンジ、リトリートルーム（温泉ミストによる湯治体験が気軽にできる「喫泉室」として利用できるほか、瞑想・仮眠プログラムが提供されるそうです。）などが用意されています。ストレス緩和を図り、快適に働くための配慮が多々あり、これまでのオフィスビルとは大きく違っています。

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そこから感じるのは、これからは執務空間を面積として貸すのではなく、ビル全体の空間の質を比べて選んでもらうようになるのだろうということ。どれだけここで働きたいと思ってもらえるか、ストレスなく、クリエイティビティを発揮してもらえるか。採用はもちろん、仕事の質を高めてくれる、働く喜びをもたらしてくれるような場が求められるようになるのではないか。そうした工夫のあるこのオフィスビルが、完成後、高く評価されるようであれば、今後のオフィスルビル選びには新しい観点が加わることになります」

今後は時代の変化に応じた観点や質の追求により、ビルごとの設備はもちろん付帯サービスに特徴が出てくるようになるかもしれません。これは新築ではなくとも、リノベーションで起こることもあると思います。そしてこの差別化が、先述したような苦戦要因を超え物件選びで重要視されることもあるかもしれません。

「空間の質という意味では環境に配慮した建物であることもひとつ、ポイントになってきます。外資系企業は以前から重要視していましたし、今後は日本企業でも重要度が増すはず。環境の時代にあっては環境とどう向き合っているかは企業の姿勢にも繋がります。オフィス選びは会社の姿勢を示すもの、ブランディングのひとつともいえるわけです」

セットアップオフィスと居抜き物件のこれからにも注目

岩野さんがもうひとつ今後のオフィストレンドを読む上で注目しているのはセットアップオフィスと居抜き物件です。セットアップとは簡単に言ってしまえば、会議室や家具什器類一式が貸主によって用意された、内装工事をせずに入居できるオフィスのこと。居抜き物件は、前利用者が残した内装を利用できる物件のことです。

「もともと渋谷などベンチャー企業、スタートアップが多いエリアで流行った貸方ですが、いまは他の区でも一般的になっています。

ベンチャーやスタートアップの企業は、スピード、コストを重視します。セットアップや居抜きであれば入居時の内装工事費、工事期間が不要になり、契約開始日と入居日を限りなく近づけることができます。そうすれば、契約開始から入居までの、オフィスを使っていない期間に家賃を払わずに済み、入居と同時に仕事をスタートさせられます。移転元との賃料支払いの重複を抑えることもできます。また、退去時にも原状回復は不要でクリーニングだけでOK。敷金も12カ月が多いところ、６か月と少ないケースもあり、ここでもコスト、時間が無駄になりません。サステナブルな観点からも支持されています」

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今後の供給は大型物件が中心に？

これからのオフィス探しということでいえば、今後の供給動向も気になるところ。一部では大規模再開発の中止が報道されるなど建築費が高騰しています。これはどこまで市場に影響するのでしょうか。

「都心５区では2025年だけで40万坪超の新規供給があると言われています。再開発など大手事業者が手掛ける大型物件は今後も予定通りの建設が続くと思われます。再開発が目まぐるしい日本橋はここ5～6年でまた風景が大きく変わるはずです。

一方で、中小ビルにとっては厳しい可能性もあります。建築コストの高騰から建替えが難しくなることも考えられ、計画の中止や売却するようケースも出てくるかもしれません。中にはリノベーションでこれまでにないタイプのオフィスビルが誕生してくることもあると思います。

こうしたことを考えると、大型物件、中小物件という規模による差だけでなく、ビルオーナーの意識によって進化するビルが生まれ、オフィスビルが多様化。その中で選ばれるビルとそれ以外という２極化が進むのではないでしょうか」

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また、どこまで建築費の高騰がオフィス賃料に吸収できるかという問題もあります。これまで比較的安価に借りられていた地域では、建築コストが上がったからという理由で募集賃料を上げすぎてしまうと、そこまでの賃料を出すなら他の地域へ移転する、と判断する企業も出てくるかもしれません。

「これからのオフィス選びは人材面、企業イメージ面その他、これまでそれほど気にしていなかった点からも検討する必要があり、経営戦略に沿った企業の成長に繋がる場所を選びたいところ。そのためには誰と探すか、そのあたりを気にしていただきたいと思います」

エリア限定、40年以上の実績、
経験のあるスタッフがサポート

そこでケン・コーポレーションビル営業部の強みをいくつか挙げていただきました。

「私たちは都心７区と横浜を中心に、ビル仲介で40年以上の実績があります。ベテランから若手まで広範な知識と長年の経験で培った人脈のあるスタッフが在籍、細かいアドバイスをさせていただいています。英語対応も問題ありません。

また、大手デベロッパーの大型物件を中心に様々な物件の取り扱いが可能なので、複数の物件の中から自社のこれからにベストと思える物件を選べるのも特徴。従来よりもオフィスビルは多様化していますし、今後はさらに個別性が高くなるのはここまでご説明申し上げた通り。その全体像を知って選ぶのと、一部だけを見て選ぶのとでは結果に違いがでるはずです」

もうひとつ、長年富裕層向けにラグジュアリーな空間を追求してきた企業であるという点もポイントと岩野さん。コロナ禍以降、住宅、ホテル、オフィスの垣根はどんどん無くなり、それがどのような場所であっても居心地の良さが求められるようになってきています。

「私たちはひとつの会社の中でオフィスと住宅を扱っており、経営者様のご自宅と経営されている会社のオフィスを同時に探すことなどもあって部門を越えた連携が強固です。これがこれからのオフィス選びでもお役に立てる点になるのではないかと考えています。

Music Terrace（Ｋアリーナ横浜・ヒルトン横浜・Ｋタワー横浜）

Linkage Terrace（ホテル・ミュージアム・オフィス・レストラン・商業・専門学校）※2029年春頃竣工予定

弊社が横浜のみなとみらい地区で手掛けた音楽ライブ専用施設Kアリーナ横浜に隣接するオフィスビル・Ｋタワー横浜ではトイレ、洗面所などの快適さが評価されています。執務空間だけ見ているとそうした細部がオフィス全体としての気持ちの良さに繋がっていることは分かりにくいかもしれませんが、いまや、働くことはデスク周辺、会議室の中だけに留まりません。これからはそうしたマーケットの変化に即したオフィスを選ぶ必要があるでしょう。

また、このＫタワー横浜からなる複合施設ミュージックテラス（Music Terrace）の隣地では、パートナー企業様と共に2029年の開業をめざし、オフィスに加え、ホテルやミュージアム、商業施設、専門学校などで構成する複合施設Linkage Terrace（リンケージテラス、仮称）を建設中です。先に述べました今後の新しい形のオフィスを目指し、緑がある水辺立地、横浜駅近くという立地を活かしたこれからの時代を象徴するようなオフィスになるはずです」

オフィスが経営戦略の大きな要素のひとつと考えると、企業の未来に繋がるオフィスの意味はこれからますます重要になっていくはず。新たに借りる、移転を考えるのであれば、自社の将来にふさわしいビルを的確に選んでいただきたく、ケンコーポレーションではそのお手伝いができます。ぜひ、一度ご相談くださいませ。