マーケットデータ

国内・海外の不動産調査のプロも注目。
成約に基づくリアルな都心不動産市況のデータ

年間数千件にもわたるケン・コーポレーションの賃貸成約数。募集賃料による市場の推定はビッグデータの活用で、容易に可能となってきておりますが、「実際に成約した賃料」についての知見を提供できるのが当社の強みです。

そのデータを基に、都心高級賃貸の賃料動向などをまとめた「KEN Residential Market Report」を専門機関に販売。また、マンション全般の市場動向を指標化した「住宅マーケットインデックス」※2024年下期版をもって終了を開発し提供しております。また、ご要望に応じたレポートを有料で作成することも実施しております。

その内容は、国内・海外の不動産市場を調査する専門機関にも注目されております。当社関連会社のケン不動産投資顧問スタッフが、適切なマーケット調査によりお客様の不動産投資をサポート致します。

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マーケット動向

2025年11月	KEN Residential Market Report　2025年11月　Vol.60を発行。 2025年第3四半期（7-9月期）の主要3区は、賃料が3四半期連続の上昇となった一方で、この2年ほどレンジで推移していた空室率が悪化した。今期の賃料上昇は渋谷区の上昇がけん引しており、好立地の新築分譲マンションの賃貸化した住戸が募集に出て高坪単価で成約したことや、外国人の繁忙期であることから大型住戸の成約割合が高かったことなどが背景にある。今期の空室率の上昇は、港区における悪化が影響している。外国人の入れ替え時期であったため物件によっては空室が重なったこと、また好調な市況を受けて築年数が経過した物件では賃料アップを目指してリノベーションを行う事例が散見されることなども影響している。
2025年8月	KEN Residential Market Report　2025年8月　Vo.59を発行。 2025年第2四半期（4-6月期）の主要3区は、賃料が上昇して前期の最高値を更新した。中でも港区は賃料が25,000円/坪を超える高値となって全体の上昇をけん引した。2025年に入ってからの新規供給は、高額な分譲マンションが賃貸化して高値で募集される事例が目立っている。春頃からは港区内の再開発の中で分譲された物件の賃貸住戸が募集を開始し、眺望などの条件のよい部屋が高坪単価で成約した。日本人の超高額帯の需要が強く、昨年よりも更に高価格帯シフトの傾向が強いことも、このところの平均坪単価上昇の要因となっている。しばらくは同様の状況が続き、賃料は高値が続くものと見ている。
2025年5月	KEN Residential Market Report 2025年5月 Vo.58を発行。 2025年第1四半期（1-3月期）の主要3区は、賃料が上昇して最高値を更新した。既存物件における値上げ傾向に変わりがないことに加え、最近は好立地で仕様の高い新築分譲マンションの一室が賃貸住戸として供給されたものが高値で成約していることも背景にある。中には40,000円/坪を超える高坪単価の成約も見られる。また、世田谷区の成約坪単価が2024年後半以降順調に上昇し、今期は14,000円/坪に近い水準となった。これは前回のマーケットの山の2008年頃の水準を超えている。区内の古くからの高級住宅地に立地する大型住戸を持つ王道の高級賃貸物件において、坪単価の上昇が大きくなっており、平均の引き上げにつながっている。都心部における大型住戸の賃料上昇が、周辺エリアにも波及しているものと見ている。

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KEN Residential Market Report

ケン・コーポレーションがこれまで蓄積してきた、都区部主要区における、賃貸住宅のマーケットデータを、区別・高級賃貸住宅エリア別に取りまとめたものです。
東京都心エリアにおける、賃貸住宅マーケットの動きが、一目で分かります。
各図表に日本語と英語を併記していますので、海外投資家にも最適です。
東京都心エリアの賃貸住宅投資における、判断材料の1つとして、ぜひご活用ください。

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住宅マーケットインデックス
※2024年下期版をもって終了

マンションの賃料、価格、利回り水準を東京23区について、1998年からのデータを時系列で指標化したものです。
この指標は不動産市場における情報インフラを整備する目的で、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション、一般財団法人日本不動産研究所が共同で開発しました。

住宅マーケットインデックス	一般財団法人日本不動産研究所アットホーム株式会社株式会社ケン・コーポレーション

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カスタムレポート（有料）

上記定期レポート以外にも、ケン・コーポレーションの成約データに基づき、お客様のニーズに合わせて、カスタム化されたレポートの作成もお受けいたします。お気軽にお問合せください。

レポート例	高級賃貸住宅エリアの全般マーケット調査（需要動向・供給動向・成約動向・賃料査定）賃貸住宅ストック調査高級分譲マンションマーケット動向サービスアパートメントマーケット動向　など
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マーケット動向バックナンバー

2025年11月	KEN Residential Market Report　2025年11月　Vo.60を発行。 2025年第3四半期（7-9月期）の主要3区は、賃料が3四半期連続の上昇となった一方で、この2年ほどレンジで推移していた空室率が悪化した。今期の賃料上昇は渋谷区の上昇がけん引しており、好立地の新築分譲マンションの賃貸化した住戸が募集に出て高坪単価で成約したことや、外国人の繁忙期であることから大型住戸の成約割合が高かったことなどが背景にある。今期の空室率の上昇は、港区における悪化が影響している。外国人の入れ替え時期であったため物件によっては空室が重なったこと、また好調な市況を受けて築年数が経過した物件では賃料アップを目指してリノベーションを行う事例が散見されることなども影響している。
2025年8月	KEN Residential Market Report　2025年8月　Vo.59を発行。 2025年第2四半期（4-6月期）の主要3区は、賃料が上昇して前期の最高値を更新した。中でも港区は賃料が25,000円/坪を超える高値となって全体の上昇をけん引した。2025年に入ってからの新規供給は、高額な分譲マンションが賃貸化して高値で募集される事例が目立っている。春頃からは港区内の再開発の中で分譲された物件の賃貸住戸が募集を開始し、眺望などの条件のよい部屋が高坪単価で成約した。日本人の超高額帯の需要が強く、昨年よりも更に高価格帯シフトの傾向が強いことも、このところの平均坪単価上昇の要因となっている。しばらくは同様の状況が続き、賃料は高値が続くものと見ている。
2025年5月	KEN Residential Market Report 2025年5月 Vol.58を発行。 2025年第1四半期（1-3月期）の主要3区は、賃料が上昇して最高値を更新した。既存物件における値上げ傾向に変わりがないことに加え、最近は好立地で仕様の高い新築分譲マンションの一室が賃貸住戸として供給されたものが高値で成約していることも背景にある。中には40,000円/坪を超える高坪単価の成約も見られる。また、世田谷区の成約坪単価が2024年後半以降順調に上昇し、今期は14,000円/坪に近い水準となった。これは前回のマーケットの山の2008年頃の水準を超えている。区内の古くからの高級住宅地に立地する大型住戸を持つ王道の高級賃貸物件において、坪単価の上昇が大きくなっており、平均の引き上げにつながっている。都心部における大型住戸の賃料上昇が、周辺エリアにも波及しているものと見ている。
2025年3月	住宅マーケットインデックス　2024年下期　Vol.48を発行。 2024年7-12月期の東京23区のマンション賃料は、新築・中古の大型タイプは前期の最高値を下回ったが、標準タイプと小型タイプは引き続き上昇し、前期の最高値を更新した。一方、マンション価格は、新築の大型タイプは前期比・前年同期比でともに下落したが、標準タイプと小型タイプは上昇傾向が続いている。また、中古の標準タイプが前期比でやや下落したものの、大型タイプおよび小型タイプは引き続き上昇傾向にある。
2025年2月	＜2024年のまとめと2025年の見通し＞ 2024年の高級賃貸住宅マーケットは、賃料が昨年よりも大きく上昇した。都心部における大規模再開発に伴う高グレードの高級賃貸住宅の供給により、既存物件の超高額帯の住戸からの住み替えが発生し、今までより一段高い坪単価の契約が増加したことが影響している。また、物件の稼働が高い中で間取りを問わず値上げが浸透してきた。これまで稼働重視で賃料に対して保守的だった貸主も値上げに取り組んだり、空室の募集時だけでなく定期借家契約の再契約時や普通借家契約の更新時などの場面でも値上げ交渉が行われることが多くなってきている。 2025年は、世界経済・日本経済の不透明感が高まっているが、企業業績が堅調に推移すれば高級賃貸住宅の中心となる日本人の経営者層の需要が保たれることが見込まれる。また外国人エキスパッツの赴任が期待される年でもある。一方、近年建築費が高騰する中で、採算が合う高級賃貸住宅を企画することは難しくなってきており、2025年の新規供給は絞られることが予想されているため、賃料はもう一段上昇すると見込まれる。 2024年の高級中古マンション売買マーケットは、価格が昨年よりも大きく上昇した。良いものがあれば機会を逃さず購入したいというニーズが高い中で、高額帯の成約割合が高まっていることや、円安の影響を受けた外国人の購入意欲が高いことが背景にある。評価の高いシンボル的な物件が価格上昇をけん引しているが、港区、渋谷区、千代田にある、大手ディベロッパーが分譲したブランドマンション中心に坪単価が1,000万円/坪を超える成約が増加している。 2025年は、第二次トランプ政権の発足が世界経済に与える影響が懸念され、日本国内においては利上げが不動産価格や住宅ローン金利などに与える影響を注視する必要もあるが、景気が腰折れせず株高が維持されるようであれば、資産家・投資家・富裕層による購入や、海外主要都市と比べて割安感を感じる外国人の購入が続き、価格は高値で推移するものと見ている。
2025年2月	KEN Residential Market Report 2025年2月 Vol.57を発行。 2024年第4四半期（10-12月期）の主要3区は、空室率は横ばいで推移し、賃料は2024年になってからの高値水準を維持した。外国人の動きは昨年より弱かったものの日本人の高額帯の動きがカバーしてコロナ後の平年並みの契約件数があり、安定した需要が下支えした。2024年になって好立地・最高グレード物件では坪単価40,000円を超える高額・高坪単価成約が増加しているだけでなく、築年数がかなり経過した物件の大型住戸にも成約が進んで成約坪単価も上昇してきており、新規成約における前賃料からの上昇率が拡大している。今年は入国制限が解除された2022年に海外から赴任したエキスパッツの3年の任期が終了する年に当たるため、エキスパッツの入れ替わりに期待したい。
2024年11月	KEN Residential Market Report 2024年11月 Vol.56を発行。 2024年第3四半期（7-9月期）の主要3区は、賃料が前期より下落したが高値を維持した。日本人は例年あまり動く時期ではないが、価格帯を問わず前年同期を上回る契約数となった。大型タイプでグレードが高い新規供給物件への成約も続き、超高額帯の契約も前期ほどではないが多かった。外国人賃料もコロナ禍では低迷していたが、大きく上昇し日本人賃料を抜いた。ただし外資系企業の予算上昇というよりは、品薄で賃料が値上がりしている中で、何とか予算を上げて契約したり、グロス賃料を抑えるために専有面積の狭い部屋を選び結果として坪単価が高くなっているのが実状である。空室率は低位で安定した推移となっており、入れ替え時や契約改定時の賃料上昇圧力は高い状態が続くものと見ている。
2024年9月	住宅マーケットインデックス　2024年上期　Vol.47を発行。 2024年1-6月期の東京23区のマンション賃料は、新築及び中古の全てのタイプが上昇し、調査以来の最高値となった。なお、新築及び中古の大型タイプの上昇率が最も高かった。一方、マンション価格は、新築及び中古の全てのタイプが前期より上昇した。なお、新築の大型タイプの上昇率が最も高かった。
2024年8月	KEN Residential Market Report 2024年8月 Vol.55を発行。 2024年第2四半期（4-6月期）の主要3区は、賃料が上昇して前期の最高値を更新した。大型タイプでグレードが高い物件の新規供給により住み替えが促進され、超高額帯の契約が前期よりさらに増加したことが上昇につながった。超高額帯の契約はもともと海外から赴任する外国人エキスパッツの契約が占める割合が大きく、2000年頃は7-8割を占めていた。その後の物件供給に伴って日本人需要が深耕されたことから徐々に日本人契約割合が増加し、2015年頃には半々となった。特にコロナ禍以降は外国人契約が伸び悩む中で日本人の予算が上がり、近年では日本人契約が中心となっている。値上げの動きは定着してきており、空室の募集時や定期借家契約における再契約だけでなく、普通借家契約の更新時にも値上げが話題に挙がることが多くなっている。今後も貸主による積極的な貸し出し姿勢は続くものと見ている。
2024年5月	KEN Residential Market Report 2024年5月 Vol.54を発行。 2024年第1四半期（1-3月期）の主要3区は、空室率が5四半期ぶりに低下し、賃料は上昇して今回のマーケットの山の最高値を付けた。繁忙期ならではの低価格帯の動きは前年並みにとどまったが、50万円を超える高額帯の需要は引き続き堅調で、超高額帯の契約も多かったことが影響している。超高額帯の契約は近年は日本人割合が高くなっており、今期は9割を占めた。高級賃貸住宅の賃料は、もともと外国人の方が日本人より高く推移してきたが、コロナ禍以降は日本人賃料の上昇幅が大きく、日本人の平均成約賃料が外国人を上回っている。今四半期は昨年同時期よりも外国人需要は回復してトップ層の赴任も見られ、さらに来期は外国人の問い合わせが増える時期であり、今後中間層も含めた赴任の動きが活発になることを期待したい。
2024年3月	住宅マーケットインデックス　2023年下期　Vol.46を発行。 2023年7-12月期の東京23区のマンション賃料は、新築及び中古の大型タイプはほぼ横ばいとなった。標準と小型タイプは上昇し、調査開始以来の最高値を更新した。一方、マンション価格は、新築の大型タイプは前期より下落したが、標準と小型タイプは前年より上昇した。
2024年2月	＜2023年のまとめと2024年の見通し＞ 2023年の高級賃貸住宅マーケットは、高額帯の堅調な需要に加えてコロナ禍が明けたことにより法人需要も回復し、間数が少ないコンパクトな住戸も含めて積極的に値上げが行われた。既存物件の稼働が高く、賃料も上昇して住み替えがしにくい環境であったが、ここ数年の中では最も新規供給が多くマーケットの活性化に寄与した。そのため賃料は昨年よりも伸び率は小さくなったものの昨年に引き続き上昇となった。空室率は2022年の後半よりも小幅に上昇したが、値上げを背景としたダウンタイムの長期化のためであり、上昇したといってもコロナ前の2019年の終わりよりも低い水準で推移した。 2024年も景気減速懸念は払拭できないが、企業業績が堅調で株高も継続するようであれば、賃料はしばらくは穏やかに上昇するものと見ている。 2023年の高級中古マンション売買マーケットは、昨年同様に良いものがあれば機会を逃さず購入したいという高額帯のニーズが下支えし、外国人による購入も回復したことから、契約件数は昨年を上回る水準となった。価格も上昇したがその背景には、都心新築ハイグレードマンションの供給が一昨年から徐々に増えて中古の目線を引き上げたことも挙げられる。今後供給される予定の新築マンションについては土地の取得価格、建築コスト、人件費等の高騰の影響があるため、現在の水準を下回る価格の供給は考えにくく、都心の高値水準は新築・中古とともに暫く続くと考えられる。ただし、評価の高いシンボル的な物件は今後も価格上昇をけん引する一方で、立地や物件グレードなどの条件面から割高と感じられる物件については調整が入る場面も出てくると思われる。 2024年は、不安定な世界情勢の中で資源高や物価上昇、海外の金利動向、日銀の政策変更など景気の行方を左右する懸念が続いており、マーケットの不透明感は強くなると思われるが、都心エリアでは成約坪単価が上がる物件とそうでない物件との格差が広がるものと見ている。
2024年2月	KEN Residential Market Report 2024年2月 Vo.53を発行。 2023年第4四半期（10-12月期）の主要3区は、前期に最高値を付けた賃料は下落したが、高い水準を維持した。第4四半期は例年契約件数が少ない時期であるが、新規供給が追い風となり前年同期やコロナ前の同時期と比較しても契約件数が多かった。今期の新規供給は、再開発、建て替え、また分譲マンションが賃貸化したものなどを含めて、低層で小規模な物件から大規模なタワー型物件まで幅広く、最新の住まい方への提案があるなどの魅力に惹かれて成約が進んだと見ている。価格帯も30-40万円台といった比較的低価格帯のものも含まれていたため、この時期にしては珍しく契約が多くなった。 2023年は既存物件の稼働が高く、賃料も上昇していたため住み替えがしにくい環境ではあったが、ここ数年の中では最も高級賃貸住宅の新規供給が多かったことがマーケットの活性化に寄与した。来期は新規供給による影響が一旦縮小しそうではあるが、法人需要がコロナ前に近い水準まで本格的に回復し、転勤などによる住み替えが進むことを期待したい。
2023年11月	KEN Residential Market Report 2023年11月 Vo.52を発行。 2023年第3四半期（7-9月期）の主要3区は、賃料が上昇し、各区とも過去最高値となった。前期に様子見となっていた超高額帯の成約がグレードの高い物件の供給により回復したことや、外国人の新規赴任が繁忙期の後半になり進んだことが影響している。空室率は2022年終わり頃を底にして小幅な上昇が続くが、値上げを背景とした成約までのダウンタイムの長期化が関係しており、上昇したと言ってもコロナ前の2019年の終わり頃よりはやや低い水準となっている。高級賃貸住宅が最も集積する港区、渋谷区で特に大型物件の賃料が高額化し、募集物件も少ないことから、周辺区における高額帯、グレードの高い物件も以前より一段高い賃料で成約する場面が増えている。来年にかけてグレードが高く大型タイプも含む物件の新規供給が続くため、賃料はしばらく高い水準で推移すると思われる。
2023年9月	住宅マーケットインデックス　2023年上期　Vol.45を発行。 2023年1-6月期の東京23区のマンション賃料は、新築及び中古の全てのタイプで上昇し、調査開始以来の最高値となった。一方、マンション価格は、新築は全てのタイプが前期より上昇した。中古の大型と標準タイプは前期より低下したが、小型タイプは上昇した。
2023年8月	KEN Residential Market Report 2023年8月 Vo.51を発行。 2023年第2四半期（4-6月期）の主要3区は、空室率が上昇した。高稼働を背景に貸主は募集賃料の値上げを行っており、実力以上に高値で募集している物件においては成約期間が以前より長くなっていることが影響している。賃料は前年同期を上回り高値を維持しているが、前期からは下落した。坪単価上昇の一因となっていた超高額帯の動きが一服したことが下落につながった。今年の秋以降のグレードの高い物件の新規供給を控えて、予算の高い需要層が様子見をしているものと見ている。外国人は繁忙期に当たるが、例年に比べて立ち上がりが遅く、成約件数は伸びなかった。来期は日本人高額帯と外国人契約数の増加に期待したい。
2023年6月	＜2022年のまとめと2023年の見通し＞ 2022年の高級賃貸住宅マーケットは、コロナ禍で拡大した日本人需要が依然として旺盛なところに、3月中旬から入国制限の緩和により外国人が来日し、競うような形での家探しとなった。また、高額帯の予算が伸びていることとグレードの高い物件の供給があったことから、30,000円/坪を超える高坪単価の契約が一段と増加した。過去にない水準まで空室率が低下して需給がひっ迫したことから、立地や商品企画の評価の高い物件のみならず、便乗して値上げする事例が増加しており、2022年の賃料は2021年と比べて約4%の上昇となった。2023年は、景気減速懸念は払拭できないものの、高額帯の需要が継続し、また法人需要の本格回復も見込めることから、賃料は横這い圏もしくは小幅に上昇するものと見ている。 2022年の高級中古マンション売買マーケットは、価格は高くなっているが、良いものがあれば機会を逃さず購入したいという高額帯のニーズが下支えし、外国人による購入もコロナ前に近い水準まで回復したことから、契約件数は特に年後半以降増加が見られた。都心の物件価格が継続して高値を維持している背景には、エリア内のシンボル物件の更なる値上がりや、ここ2～3年ほど細っていた都心新築ハイグレードマンションの供給が昨年から徐々に増えて中古の目線を引き上げていることが挙げられる。新築マンションについては土地の取得価格、建築コスト、人件費等の高騰の影響があるため、現在の水準を下回る価格の供給は考えにくく、都心の高値水準は新築・中古とともに暫く続くと考えられる。2023年は、資源高や物価上昇、海外の金利上昇や金融システム不安など景気の行方を左右する懸念が続く中、日銀の今後の政策も見えないことから、マーケットの不透明感は強くなると思われるが、高額帯かつ選別された物件が取引される状況が続き、価格はしばらくは横這い圏または物件によって若干の上昇もあるものと見ている。
2023年5月	KEN Residential Market Report 2023年5月 Vo.50を発行。 2023年第1四半期（1-3月期）の主要3区は、前期に最高値を付けた賃料は下落したが、高値を維持した。日本人は新規供給の後押しも受けてコロナ前の繁忙期と同程度の契約件数があった上に、超高額帯の契約が過去最高水準に多く、高値の維持に貢献した。外国人はもともと動きの多い時期ではなく、更に昨年コロナ禍で滞っていた赴任が急速に進んだ反動もあり、契約件数は例年よりやや少なく、高額帯の動きについても一服感が見られた。空室率は過去最低水準が続いており物件の稼働が高いため、新規リーシング時や再契約時の貸主の強気な姿勢はしばらく続くものと見ている。
2023年3月	住宅マーケットインデックス 2022年下期 Vol.44を発行。 2022年7-12月期の東京23区のマンション賃料は、中古の小型タイプを除き、新築及び中古の全てのタイプで前期より上昇し、調査開始以来の最高値となった。一方、マンション価格は、新築は全てのタイプが前期より上昇した。中古は大型タイプを除き、全てのタイプが前期より上昇した。なお、大型タイプは前期の最高値よりやや低下したものの、依然として高い水準を維持している。
2023年2月	KEN Residential Market Report 2023年2月 Vo.49を発行。 2022年第4四半期（10-12月期）の主要3区賃料は、初めて20,000円/坪を超える上昇をみせた。過去にない水準まで空室率が低下して需給がひっ迫し、立地や商品企画の評価の高い物件のみならず、便乗して値上げする事例が増えていることが影響している。高級賃貸住宅の需要を左右する企業業績が底堅く推移し、その中でも業績が好調な企業の経営者層中心に高額帯の賃料支払い能力が高まっており、値上げに追いついていることが現在の賃料上昇につながっている。今後も景気減速懸念はあるものの、このような需要がしばらくはマーケットを支えるものとみている。繁忙期となる来期は、コロナ後の法人需要の本格回復や、新規供給による住み替え促進を期待したい。
2023年2月	中古マンション（東京都・1億円以上）売買成約動向 2022年第4四半期（10-12月期）の1億円以上の中古マンションの成約件数指数は、ケン・コーポレーションの成約データによると238となった（2013年1-3月の件数を100としている）。1年前の2021年第4四半期（10-12月）と比べて27%増加し、新型コロナウイルス感染症拡大前の2019年の第4四半期（10-12月）と比較すると33%増加となった。平均成約坪単価は上昇し前期の最高値を更新した。良いものがあれば機会を逃さず購入したいという高額帯のニーズが下支えしており、円安を背景とした外国人による購入についても、アジア圏以外も散見されるようになっている。都心の物件価格が継続して高値を維持している背景には、エリア内のシンボル物件の更なる値上がりや、ここ2～3年ほど細っていた都心新築ハイグレードマンションの供給が昨年から徐々に増えて中古の目線を引き上げていることが挙げられる。新築マンションについては土地の取得価格、建築コスト、人件費等の高騰の影響があるため、現在の水準を下回る価格の供給は考えにくく、都心の高値水準は新築・中古とともに暫く続くと考えられる。資源高や物価上昇、海外の金利上昇、為替変動など景気の行方を左右する懸念が続いており、マーケットの不透明感は強くなっているが、高額帯かつ選別された物件が取引される状況が続いており、成約坪単価はしばらくは横這い圏または物件によって若干の上昇もあるものと見ている。

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