賃料・条件設定のポイント

スムーズに賃貸経営を行うための
賃料査定・条件設定・募集準備

賃料査定の見方・契約形態の設定などマンションや戸建を貸すにあたって知っておきたい条件やポイントをご紹介いたします。

  1. 賃料査定
  2. 条件設定:基本内容
  3. 条件設定:契約形態
  4. 連帯保証人と保証会社
  5. 清掃・商品化
  6. 売却・買換えも検討

賃料査定

査定サイトやポータルサイトを利用すれば、物件の大まかな賃料は把握できますが、高賃料帯での実際に「決まる賃料」とは差異があるものです。賃料査定には、そのマンションのポテンシャルだけではなく、「近隣の状況」や「同賃料帯の需要動向」などを考慮する必要があります。また、実際の成約は不動産会社の「営業力」に左右される点がありますので、その点もご注意ください。

Point! ケン・コーポレーションの賃貸仲介契約(約5,000件/年)の「成約賃料」に基づく査定を提供

当社の賃料査定の特徴は、下記のとおりです。

•「累積数十万件の自社契約データ」に基づく

•実際に決まった「成約賃料」が査定基準

•年間10,000件以上の問合せに基づく「顧客動向を加味」

•平均成約賃料「30万円以上」とハイグレード物件取扱いに特化

条件設定:基本内容

賃料・敷金・礼金・更新料などの金額面以外にも、「ペットを飼いたいという申込」「喫煙者には貸したくない」など、様々な状況に備えて、募集に必要な条件をまとめる必要があります。物件の間取り図や設備一覧、修繕履歴などを準備しておくと、不動産会社との相談がスムーズに進むでしょう。

Point! 分譲マンションの共用設備の使用条件は確認が必要

区分所有マンション(分譲マンション)では、一般的に、管理組合によって駐車場、駐輪場、トランクルーム等の共用設備の使用方法等が規約という形で定められており、所有者からマンションの一室を賃借した借主に対して、共用設備の使用を制限する旨の定めが置かれている場合があります。

条件設定:契約形態

契約期間の設定にあたり、契約の形態を選択します。普通借家契約または、定期借家契約のどちらかをお選びいただくことになりますが、契約開始後は変更できないため、よく考えて決定することが重要です。また、借地権付き物件などでは、定期借家しか選択できない場合もあります。

Point! 普通借家契約・定期借家契約どちらの契約形態がよい?

一概にどちらが有利、とは決められませんが、長期的に賃貸経営を行う・入居希望者の選択を広げたい場合には普通借家契約、転勤中の賃貸(リロケーション)・「3年後からは自分で使用したい」など期間の条件を付けたい場合には定期借家契約がよく利用されています。

契約形態 普通借家契約 定期借家契約
賃貸借期間 弊社では2年(1年未満の場合は期間の定めのない契約となります) 自由に設定
更新 更新拒絶に正当事由がない限り自動更新 契約の更新はなく、期間満了により賃貸借契約は終了。但し、賃貸条件合意の上で、再契約も可能。
オーナー様からの解約 借地借家法上正当事由があると認められる場合でなければ解約は不可 期間満了の1年から6ヶ月前までに、オーナー様から期間満了の通知をする義務があります。これを怠ると同通知があった日から6ヶ月を経過した日まで契約期間と同一条件で賃貸借契約が継続します。

連帯保証人と保証会社

賃貸借契約においては、借主の債務を保証するため、多くの場合原則として借主に連帯保証人を立てていただいております。 しかし、近年では連帯保証人が見つからない場合や借主が希望する場合、保証会社を利用するケースが増加しています。連帯保証人がいないために従来ならお断りしていたケースでも賃貸借契約が可能となり、空室リスクも軽減できます。

Point! 連帯保証会社の選択肢

多数ある連帯保証会社の中から、ケン・コーポレーションでは関連会社を含めた数社をご提案可能です。それぞれサービス・保証内容が異なりますので、詳しくは商談時に営業員とお打合せください。

一般の連帯保証人 保証会社
保証の範囲 借主の負う一切の債務 賃料等の金銭債務
一般的に明渡しの訴訟費用も保証
保証限度額 個人の場合、極度額の設定が必要です 限度額あり
メリット 借主に金銭的負担がかかりません 一般の連帯保証人と比較して支払能力が高く、安心です。滞納発生時には、保証契約に基づき代位弁済を行います。
デメリット 支払能力が必ずしも十分でない場合があります。借主が支払いを遅延した場合であっても、直ちに弁済していただけない場合があります。連帯保証人から債権を回収するために法的手続きが必要となる場合があります。 借主が保証委託料を負担する必要があります

清掃・商品化

高級賃貸の物件募集では、入居希望者に好印象となる内覧体験をしていただくことが重要なポイントです。そのためには、室内の状態を整えておく必要があります。クリーニングは有償でお手配可能です。日当たりのよい部屋では空室期間中の日焼けを防ぐためにカーテンを残しておくなど、物件の状態に応じた工夫が必要な時もあります。また、設備の交換・リノベーションもご提案させていただきます。詳しくは担当営業員にご相談ください。

Point! 入居前の設備チェック

ケン・コーポレーションで管理委託契約を締結していただいた物件に対しては、契約~入居前の間に設備の動作チェックを行わせていただくサービスがございます。

売却・買換えも検討

賃貸以外にも、売却というオプションもご検討いただけます。自宅として利用する可能性が無く、投資としてマンション経営を行う場合には、買い替えも含めた売却を検討してみることも良い案です。売却には空室で売却する「実需向け売却」、テナントが付いた状態で売却する「投資用物件売却」があります。

Point! 売却の査定も依頼可能

当社では賃貸の査定時・契約後でも、売却価格の査定や募集を行えますので、お気軽にご相談ください。

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